أهمية مهنة المعاين والفاحص في سوق العقارات ؟ كيفية معاينة المبنى تعلم قبل ان تشتري .

تعد عملية اقتناء العقار والإقدام على شرائه مغامرة يفترض أن تكون محسوبة جيدا، نظرا لأن هذه العملية تكلف المشتري الكثير من مدخراته المالية، ولعل عملية معاينة وفحص العقار المراد شراؤه من أهم العناصر التي يعتمد عليها سوق التعاملات العقارية، وبخاصة أن هذه العمليةمرتبطة بقواعد علمية وفنية يجب على الوسطاء ووكلاء المشترين والبائعين أن يعرفوها بشكل جيد، حيث إن أصحاب العقارات المعروضة للبيع لا يقومون بتقديم مفاجآت سارة أو منح عقارهم مجانا للمشترين، بل في كثير من الأحيان يبدو العقار للوهلة الأولى وكأن كل شيء فيه كامل وعلى خير ما يرام، ولكن ذلك قد يكون ظاهريا فقط وقد تكون هناك عيوب خفية في العقار لا تكتشف إلا بواسطة ذوي الخبرة والمتمرسين، وفي هذه الدراسة المختصرة سأحاول تقديم عرض لعملية شراء المسكن والأسس والنقاط التي يجب ملاحظتها من خلال معاين وفاحص العقار المختص.


فحص ومعاينة العقار
لقد أوصت الدراسات التي أجريت لخدمة مشتري المساكن والعقارات أن يتم تكليف معاين أو فاحص محترف لفحص ذلك العقار، والذي يجب أن يتلقى التدريبات والخبرات الكافية لكي يمد المشتري بكل المعلومات الصحيحة عن العقار والتي قد تساعد بشكل فاعل في اتخاذ قراره بشأن القيام بعملية الشراء وإتمامها على الوجه المطلوب، لأن كل المشكلات التي قد لا يظهرها البائع أو لا يكتشفها المشتري أو الوسيط العقاري سوف يترتب عليها أعباء مالية لا يتحملها سوى المشتري نفسه، وتكون الصفقة من خلال ذلك خاسرة بالنسبة له. وفي الوقت الحاضر فإنه يوجد في بعض الدول المتقدمة مهنة رسمية لفاحصي أو معايني العقارات والمنازل يحصلون فيها على رخصة أو شهادة من الجهات المختصة، بحيث لا يستطيع هؤلاء مزاولة هذه المهنة دون الحصول على تلك الرخصة ويطلق عليه (فاحص) أو (معاين) أو (مفتش) عقارات Building Inspictor، وفي الوقت ذاته يوجد في كثير من البلدان عدد كبير من الدخلاء على هذه المهنة ممن يقحمون أنفسهم فيها مدعين أنهم مفتشون مختصون في المباني المعروضة للبيع ويؤدون هذه المهمة بأنفسهم كمهنة دون أي تدريب أو تأهيل صحيح يخولهم القيام بهذه العملية والنتائج السلبية المترتبة على أخطائهم يتحملها دائما المشتري لا غيره.
القواعد والأسس التي يجب أن تراعى عند فحص المباني المعروضة للبيع
إن عملية فحص ومعاينة أي مبنى ما هي إلا عملية تفتيش لما يراه المفتش أو الفاحص المدرب بعينه Visual Inspiction ويجب على الفاحص الواعي على الأقل تفتيش كل المعطيات التالية:
الموقع الخارجي للمبنى Courtyard أساسات المبنى ـ الحوائط والجدران الخارجية للمبنى ـ الأسطح وما يغطي زوايا المنزل وساحاته ـ دعائم الأسقف ـ الدور الأسفل المبنى ـ موقف السيارة وما جاوره من التمديدات والتوصيلات الكهربائية وأعمال الإنارة ـ التوصيلات الصحية الظاهرية خارجيا وداخليا - نظام التكييف والتهوية والتدفئة إن وجد - الحالة الداخلية العامة للعقار (الملاحظات على التشطيب) Finishing.
هذا ويتم تعيين فاحصي المنازل من قبل بائعيها، ولا يجب على الفاحص أو المعاين تقديم أي مقترحات بخصوص إصلاح أو تجديد المباني، وبهذا الغرض يعين بائعو المباني متخصصين في إصلاحات أو مقاولات تجديد وترميم العقارات ولا يكون لهم أية صلة بفاحصي المباني لأن أولئك تكون مهمتهم فقط معرفة كل محتويات ومكونات المبنى المبيع وكل أنظمة التشغيل التي بداخله وهم يعملون جماعات وأفرادا.


ما هو المتوقع من فاحص أو معاين المباني؟
مطلوب من فاحص المنزل أن يكون على معرفة كاملة بأسباب وكيفية حدوث الأعطال داخل أنظمة المباني والعيوب الحقيقية في أي جزء من أجزاء المبنى المحدد للبيع والنتائج المترتبة على هذه العيوب وتكلفتها الفعلية، ويتوقع المشترون أو العملاء من الفاحص أن يعد لهم تقريرا كاملا وشاملا عن الحالة الفعلية للمبنى المراد شراؤه وقائمة بالعيوب والملاحظات التي تحتاج إلى تصليح أو استبدال بجديد وذلك لتحديد السعر المناسب للمسكن من واقع جمع التكاليف وفق جداول كميات تقديرية ومسعرة تقترب من الواقع.


ما هو غير المتوقع من فاحص أو معاين المبنى
لا يجب عل فاحص المبنى عند المعاينة أن يستخدم أية أساليب قد تضر أو تدمر أي محتوى من محتويات المبنى كما أنه بالطبع لا يستخدم أشعة إكس في عملية البحث عن العيوب والخفايا الموجودة داخل المنزل، وبناء عليه يجب على المشتري ألا يتوقع تقريرا من الفاحص بعد المعاينة يحتوي على كل كبيرة وصغيرة وتقريرا عن حالة كل سلك أو أنبوب أو مسمار في أحد أركان المبنى، ولكن عمله يقوم على معاينة الأجزاء الظاهرة منه كما أنه يكشف الأشياء غير الملائمة للمشتري والتي تخص الأمن والسلامة داخل المبنى. كما أن على المشتري ألا يعتبر تقرير المعاينة المعد من قبل الفاحص على أنه خطاب ضمان لشراء المباني وكفالة ضد السقوط أو يستخدم في حالة الإصلاحات في المستقبل، وبوجه عام لا يوجد عقار مكتمل ومطابق لجميع المواصفات التي يريدها المشتري، فكل مبنى بحاجة إلى أعمال صيانة وإصلاحات حتى توافق رغبات هذا وذاك.


كيف يحصل المشتري على فاحص مبان على مستوى من التأهيل العالي؟
في البلدان التي توجد فيها هذه التخصصات يمكن للمشتري البحث في عناوين الهاتف الخاصة بالمهن المختلفة للحصول على أحد هؤلاء المختصين الحاصلين على شهادة أو ترخيص من جهة مختصة تخوله مزاولة هذه المهنة، أما بالنسبة للبلدان التي لا يوجد فيها هذا التخصص فمن الواجب البحث عن بعض المختصين في أحد حقول العمل العقاري والممارسين لهذه العملية وأخذ أكثر من رأي لتكوين فكرة متكاملة عن العقار المراد شراؤه ويفضل من يكون من ذوي التخصصات الهندسية أو الفنية المساعدة ممن لهم باع طويل في التعامل في سوق العقارات. نحن نعاني في بلدنا من عدم وجود الفاحص


كيفية معاينة المبنى .
وهنا يأتي الدور البارز للوسطاء ووكلاء المشترين أو وكلاء البائعين لكي يتعلموا طبيعة وأسرار فحص ومعاينة المباني لكي تضاف إلى أعمالهم وخبراتهم ولكي يستطيعوا من خلالها القيام بالوساطة العقارية بالشكل الأكمل، وهذا يأتي عن طريق حضورهم عمليات معاينة مبان على الطبيعة عن طريق خبراء في هذه المهنة ويمكنهم أيضا السؤال عن الشيء أو الأشياء التي يجهلونها أو لم يستطيعوا تفسيرها بأنفسهم في عملية المعاينة والاستعانة بالمختصين في هذا المجال وهذا ما يسهم في عملية صقل تجربتهم وخبرتهم، فضلا عن وجوب حضورهم دورات وندوات في هذا المجال ليصبحوا مدربين على كشف أية عيوب مرئية داخل المباني المراد شراؤها مع ضرورة إعداد نماذج معاينة وفحص وتفتيش معدة بشكل علمي وعملي تغطي جميع متطلبات زبائنهم.


عملية إعداد مبنى ما ليكون جاهزا للفحص والمعاينة
إن عملية تجهيز المبنى ليكون جاهزا للفحص والمعاينة ليست بهدف الغش أو التدليس بل إن الغرض منها إظهار المبنى بصورته الحقيقية الواضحة بإعادة الحياة إليه ومساعدة المشتري لاكتشاف الجانب الإيجابي الذي يبحث عنه، وحتى يتم تقدير المبنى حق قدره ولا يبخسه في ثمنه، وهذه من مصلحة كلا الطرفين بأن تساعد على اتخاذ القرار بيعا وشراء.
تعد القائمة التالية مهمة جدا إذا ما تمت مراعاتها في عملية إنجاح إعداد وتجهيز مبنى ما قبل عملية المعاينة:
1 – نظافة كامل أجزاء المبنى من الداخل والخارج والأحواش.
2 – إزالة طبقة صغيرة من بلاط الأرضيات بالجلي (والصنفرة) إذا كانت قابلة لذلك أو عمل نظافة عامة بمواد تلميع خاصة.
3 – تنظيف فتحات صرف الأمطار الموجودة على السطح من الأحجار أو القش والأشياء التي لا يجب أن تكون هناك.
4 – تعديل كل مجاري المياه في فناء المنزل، مثل الصنابير والأنابيب الموصولة لها والأنابيب المقتربة وبخاصة تلك التي تكون بها عيوب مثل تنقيط المياه وما أشبه، مع مراعاة تنظيف أحواش الدور الأرضي والمدخل.
5 – قص الأشجار والجذور والجذوع الزائدة في الحديقة وعلى السطح وتنظيف الواجهة بشكل عام.
6 – دهان كل الأجزاء للأسوار والفناء الخارجي وتهذيب الجذوع الخشبية للأشجار، وذلك لتزيين المظهر العام كما يفضل القيام بدهان الأبواب والشبابيك والحوائط الداخلية.
7 – فحص وإصلاح الممرات الخارجية في فناء المنزل وسد كل الحفر التي قد تكون موجودة في المناطق المزروعة وإعادة تقليم الأشجار.
8 – تنظيف أو تغيير الفلاتر الخاصة بمكيفات الهواء لضمان وصول هواء نظيف للمنزل وإعطاء كفاءة أكثر مع تجديد أو صيانة أجهزة تهوية البهو الرئيسي للمبنى.
9 – إصلاح الحوائط في الدور الأرضي للمبنى وعمل صيانة كاملة لها.
10 – عدم القيام بأعمال صيانة متسرعة أو زهيدة التكاليف قد يكون لها انعكاس سلبي.
11 – التأكد من سلامة عمل كل الأبواب والشبابيك ودهانها وتغيير مقابضها في حالة أنها لا تعمل كما يجب.
12 – التأكد من سلامة التوصيلات الصحية الخاصة بالمياه والصرف الصحي في المنزل وإصلاح التالف إن وجد.
13 – استبدال كل وحدات الإنارة والمصابيح التي لا تعمل في المنزل مع تنظيف السليم منها.
14 – التأكد من سلامة الحوائط والجدران من الخارج والداخل ومعالجة الشروخ إن وجدت (قبل عملية الدهان).
15 – فحص مصارف المياه في الحمامات والتأكد من عملها بشكل جيد مع تسليك المعطل.
16 – وأخيرا في حال ما إذا كان البيت مهجورا يجب التأكد من أن جميع الخدمات الموجودة في المبنى على اتصال بلوحة التحكم الرئيسية مثل (الكهرباء، المياه، التدفئة والتكييف على حد سواء).



منقول عن

مدير صندوق التنمية العقارية بالرياض