صياغة العقود العقارية
2 مشترك
صفحة 1 من اصل 1
صياغة العقود العقارية
المهدي الأربعاء يونيو 25, 2008 6:29 pm
بسم الله الرحمن الرحيم
صياغة العقود العقارية
من الحقائق الغريبة أن بعض العقود العقارية لبعض المشاريع الضخمةوالبيوع ذات المبالغ الكبيرة كتبت بعبارة بسيطة ومواد غير دقيقة لا تزيد عن صفحة أوصفحتين نتج عن بعضها الكثير من الإشكالات, وقد يكون من أسباب ذلك أنها صيغت في فترةلم يكن للمحامين دور كبير في صياغة مثل هذه العقود, كما أن الثقة بين الأطراف فيزمانات ماضية أوجبت مثل هذه الصياغات البسيطة, ومن جهة ثالثة فإن طبيعة بعض تلكالعقود تفرض مثل هذه الصياغات، حيث لم يرد عليها تعقيد البيوعات الحديثة والتراكيبالمتعددة من أكثر من صيغة, والشروط والضمانات التي لا تخلو منها العقودالحالية.
وعلى كل حال فلابد في صياغة العقود أن تضمن أركان البيع وشروطه وألايرد فيها شيء من موانعه الموجبة لإبطاله, ولا يمكن هنا أن نعدد العقود وصياغاتهاوإنما أشير إلى أهم المواد التي تضمن في العقود والصياغة الأنسب لها – حسب رأيي -, فمن ذلك: ذكر العاقدين "البائع والمشتري", وهو دائما ما يكون في بداية العقد, ويذكرما يدل عليهما ويميزهما عن غيرهما بوضوح, حيث يكون اسم كل منهما كاملا ورقم هوية كلمنهما في حال التشابه, ومما يرتبط بذلك النص على اسم النائب عنهما أو عن أحدهماسواء كان وكيلا أو وليا أو ناظرا ويذكر رقم الوثيقة وتاريخها ومصدرها بعد تأكدالطرف الثاني من صحتها ودلالتها على النيابة في هذا العقد, ومن ذلك أيضا التصريحبالبيع والشراء بالإيجاب والقبول أو ما يدل عليهما, وهو ما يصرح عنه الفقهاء بـ "الصيغة", ومن الصيغ لذلك: "باع الطرف الأول على الطرف الثاني العقار المذكور فيالتمهيد أعلاه بمبلغ إجمالي قدره ( )، وقد قبل الطرف الثاني ذلك وبالثمن المذكور", ومن ذلك: أن يتم وصف العقار وصفا مفصلا ويذكر وثيقة تملكه بعد تأكد المشتري منصحتها بالطرق المناسبة، وقد أشرت لذلك في مقال سابق, كما يذكر معاينة المشتري له, ومن الصيغ لذلك: "أقر الطرف الثاني أنه قد عاين العقار الموصوف بعاليه معاينة نافيةللجهالة والغرر والتدليس وقبل شراءه بحالته التي هو عليها وفق شروط هذا العقد", كمالابد من ذكر الثمن الإجمالي للمبيع وكيفية تسليمه فإن كان مقسطا فلا بد من ذكرالآجال وقدرها, كما من الأفضل أن يتم إشهاد شخصين محايدين على العقد للرجوع إليهماعند الحاجة.
وهناك بعض المواد التي لا تفيد كثيرا في العقود, مثل أول مادة فيالكثير من العقود إن لم يكن فيها كلها, ونصها: " يعتبر التمهيد المذكور أعلاه جزءالا يتجزأ من هذا العقد ومفسرا ومكملا له", لأن الحكم الوارد فيه من تحصيل الحاصلفلا يمكن تصور ألا يكون التمهيد كذلك مع أنه من صلب العقد بل هو صدره وأولهوالمتضمن أسماء المتعاقدين, ومثل: "في حال ثبت أن تملك الطرف الأول للعقار غير صحيحأو ورد عليه ما يمنع كامل التصرف فيه فللطرف الثاني فسخ العقد والرجوع على الطرفالأول بالثمن", لأن القواعد العامة في الفقه تكفل هذا الأمر ولو لم ينص عليه فيالعقد, ولم أقصد ألا يتم إيراد مثل هذه المواد ولكن يلزم ألا يصرف فيها وقت طويلعلى حساب المواد الأساسية في العقد.
صياغة العقود العقارية
من الحقائق الغريبة أن بعض العقود العقارية لبعض المشاريع الضخمةوالبيوع ذات المبالغ الكبيرة كتبت بعبارة بسيطة ومواد غير دقيقة لا تزيد عن صفحة أوصفحتين نتج عن بعضها الكثير من الإشكالات, وقد يكون من أسباب ذلك أنها صيغت في فترةلم يكن للمحامين دور كبير في صياغة مثل هذه العقود, كما أن الثقة بين الأطراف فيزمانات ماضية أوجبت مثل هذه الصياغات البسيطة, ومن جهة ثالثة فإن طبيعة بعض تلكالعقود تفرض مثل هذه الصياغات، حيث لم يرد عليها تعقيد البيوعات الحديثة والتراكيبالمتعددة من أكثر من صيغة, والشروط والضمانات التي لا تخلو منها العقودالحالية.
وعلى كل حال فلابد في صياغة العقود أن تضمن أركان البيع وشروطه وألايرد فيها شيء من موانعه الموجبة لإبطاله, ولا يمكن هنا أن نعدد العقود وصياغاتهاوإنما أشير إلى أهم المواد التي تضمن في العقود والصياغة الأنسب لها – حسب رأيي -, فمن ذلك: ذكر العاقدين "البائع والمشتري", وهو دائما ما يكون في بداية العقد, ويذكرما يدل عليهما ويميزهما عن غيرهما بوضوح, حيث يكون اسم كل منهما كاملا ورقم هوية كلمنهما في حال التشابه, ومما يرتبط بذلك النص على اسم النائب عنهما أو عن أحدهماسواء كان وكيلا أو وليا أو ناظرا ويذكر رقم الوثيقة وتاريخها ومصدرها بعد تأكدالطرف الثاني من صحتها ودلالتها على النيابة في هذا العقد, ومن ذلك أيضا التصريحبالبيع والشراء بالإيجاب والقبول أو ما يدل عليهما, وهو ما يصرح عنه الفقهاء بـ "الصيغة", ومن الصيغ لذلك: "باع الطرف الأول على الطرف الثاني العقار المذكور فيالتمهيد أعلاه بمبلغ إجمالي قدره ( )، وقد قبل الطرف الثاني ذلك وبالثمن المذكور", ومن ذلك: أن يتم وصف العقار وصفا مفصلا ويذكر وثيقة تملكه بعد تأكد المشتري منصحتها بالطرق المناسبة، وقد أشرت لذلك في مقال سابق, كما يذكر معاينة المشتري له, ومن الصيغ لذلك: "أقر الطرف الثاني أنه قد عاين العقار الموصوف بعاليه معاينة نافيةللجهالة والغرر والتدليس وقبل شراءه بحالته التي هو عليها وفق شروط هذا العقد", كمالابد من ذكر الثمن الإجمالي للمبيع وكيفية تسليمه فإن كان مقسطا فلا بد من ذكرالآجال وقدرها, كما من الأفضل أن يتم إشهاد شخصين محايدين على العقد للرجوع إليهماعند الحاجة.
وهناك بعض المواد التي لا تفيد كثيرا في العقود, مثل أول مادة فيالكثير من العقود إن لم يكن فيها كلها, ونصها: " يعتبر التمهيد المذكور أعلاه جزءالا يتجزأ من هذا العقد ومفسرا ومكملا له", لأن الحكم الوارد فيه من تحصيل الحاصلفلا يمكن تصور ألا يكون التمهيد كذلك مع أنه من صلب العقد بل هو صدره وأولهوالمتضمن أسماء المتعاقدين, ومثل: "في حال ثبت أن تملك الطرف الأول للعقار غير صحيحأو ورد عليه ما يمنع كامل التصرف فيه فللطرف الثاني فسخ العقد والرجوع على الطرفالأول بالثمن", لأن القواعد العامة في الفقه تكفل هذا الأمر ولو لم ينص عليه فيالعقد, ولم أقصد ألا يتم إيراد مثل هذه المواد ولكن يلزم ألا يصرف فيها وقت طويلعلى حساب المواد الأساسية في العقد.
المهدي- عقاري جديد
-
عدد الرسائل : 40
العمر : 52
البلد :
تاريخ التسجيل : 20/06/2008
الزغيبي- مشرف عام
- عدد الرسائل : 16
العمر : 45
البلد :
تاريخ التسجيل : 25/06/2008
مواضيع مماثلة» زكاة المساهمات العقارية
» خبر هام يهم المساهمات العقارية المرخصة والغير مرخصة
» شروط وانظمة وزارة التجارة والصناعة بالمملكة للمساهمات العقارية
» مطلوب اراضى للبيع او مشاركات او ادوار نعلية ونكمتة مبانى بمدينة العبور ومدينة الشروق جميع المدن العقارية الجديدة
» خبر هام يهم المساهمات العقارية المرخصة والغير مرخصة
» شروط وانظمة وزارة التجارة والصناعة بالمملكة للمساهمات العقارية
» مطلوب اراضى للبيع او مشاركات او ادوار نعلية ونكمتة مبانى بمدينة العبور ومدينة الشروق جميع المدن العقارية الجديدة
صفحة 1 من اصل 1
صلاحيات هذا المنتدى:
لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى